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贷款买房可买保险 借款还款都可获保障

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      在贷款买房过程中,借款人和银行都存在一定风险。这些风险,有的不属于商业保险的可保风险,不能通过商业保险转嫁给保险公司,有的则可以通过购买商业保险转嫁给保险公司。那么,贷款买房需要什么保险呢?   

      从银行的角度看,基本的风险是借款人的信用风险。借款人信用风险,可以通过3种途径解决:(1)由银行购买借款人信用保险;(2)由借款人购买还款保证保险;(3)房屋抵押,即借款人把购买的房屋抵押给银行。   

     房贷险、借款人信用保险和还款保证保险的保险责任,都是在借款人不履行还款义务时,由保险公司赔偿银行所受损失,赔偿后有权向借款人追偿。保险公司承保借款人信用保险或还款保证保险,都需要调查借款人的信用记录,据以评估风险。在目前征信体系基本未建立的情况下,技术上有很大困难。   

      房屋抵押,既无技术困难,成本也比购买信用保险和保证保险低。抵押的房屋,并不影响借款人居住或出租,只是未还请贷款前,不能出售、转让或设定其他权利。所以,向银行贷款买房,在还请贷款前,把房屋抵押给银行已成为通常做法。房屋抵押后,无需再购买借款人信用保险和借款人还款保证保险。   

      房屋抵押给银行后,如果作为抵押物的房屋灭失、损毁,将使银行的抵押权丧失或减损。所以,银行对抵押的房屋具有保险利益,可以对抵押房屋投保财产损失保险。当然银行也可以要求借款人投保房屋的财产损失保险,约定发生保险事故时把赔款支付给银行。由银行投保,保费会远低于由借款人投保。因为:(1)银行可以与保险公司建立长期合作关系;(2)银行是投保人,保险公司无需向其支付手续费;(3)银行有能力与保险公司议价。   

      从借款人的角度看,基本的风险是丧失还款能力。借款人因失业、减薪等丧失还款能力的风险属于不可保风险。商业保险所能承保的,是借款人因死亡、伤残丧失还款能力的风险。在国外,贷款买房一般投保信用人寿保险,基本内容是:以贷款期限为保险期间,以贷款余额为保险金额,被保险人因疾病、意外伤害造成死亡、残疾时,保险公司按保险金额给付保险金,用于偿还贷款。由于没有满期生存给付,保险金额逐年递减,对以后各年度的保费要按一定的利率折算现值,所以保费低廉。   

      信用人寿保险在发达国家已是成熟的寿险产品,其实就是保额递减的定期死亡保险,对寿险公司而言,技术并不复杂,风险不大,投保人的保费负担不重。遗憾的是,国内寿险公司尚未开办这种保险。   

      无论从借款人的角度看,还是从银行的角度看,都存在房屋质量风险,如房屋因质量缺陷造成倾斜、墙体断裂、倒塌或污染严重,无法居住或必须大修、加固后才能居住。这就需要房屋质量保证保险。   

      房屋质量保证保险由开发商投保,保险责任是:如果由于房屋质量存在缺陷,保险公司赔偿购房人遭受的损失。房屋的使用寿命长达几十年,房屋的质量缺陷,可能在建成交付使用后若干年才被发现。发现时,在法律上,购房人有权向开发商请求赔偿,但开发商可能无能力赔偿,甚至可能已破产。开发商投保房屋质量保证保险后,购房人的损失可由保险公司赔偿。保险公司承保后,从减少赔款、维护自身利益出发,要对房屋的勘察、设计、材料、施工过程等进行监督,防止发生质量缺陷。   

      房屋质量保证保险,对保险公司而言是高技术含量、高风险的业务,不是所有的财产保险公司都有能力承保。开发商对于投保房屋质量保证保险不会有太大的积极性,因为会增加其成本。从近年来出现的“楼歪歪”、“楼倒倒”等现象看,房屋质量风险还是时有发生的。从保护购房人的利益出发,有关部门应该积极推动开展房屋质量保证保险,条件成熟时,强制开发商投保,亦不为过。   

      总之,贷款买房,最需要的保险是信用人寿保险和房屋质量保证保险,可惜国内尚未开办。至于房屋的财产损失保险,作用不大,如果投保,可由银行投保,也可由借款人投保,但最好是由银行投保。



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